|
01 Января 1970 05:00
Вы решили продать, обменять или сдать квартиру. Как это сделать ?
1. Подготовьте необходимые документы: идентификационный код владельца(цев) квартиры , паспорт(а) с фотографией, переклееной в 25 и45 лет, правоустанавливающий документ на квартиру(свидетельство о приватизации или свидетельство о регистрации или договор купли-продажи,дарения и т. п.), справку из БТИ, справку об отсутствии запрета.
2. Определитесь с ценой. Это сделать не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Цены на сегодняшний день на рынке недвижимости Киева четко определены (в отличие от начала 90-х, когда например одну и ту же о днокомнатную квартиру можно было продать и за 5 000 и за 7 000), и хотя они могут изменятся чуть ли не за месяц, я предлагаю Вам универсальный способ определения реальной стоимости Вашей квартиры. Обзвоните несколько агенств недвижимости и представившись покупателем изьявите желание приобрести квартиру, в качестве предмета поиска указав обьективные данные Вашей квартиры (район, массив, удаленность от метро, транспорта, метраж, этаж, материал из которого построен дом, особенности планировки, возраст дома состояние) и Вы получите стоимость Вашей квартиры. По поводу Вашей обьективности: панельная хрущевка с совмещенным санузлом не может стоить столько же, сколько стоит к примеру квартира в доме 10—20 летней давности, пусть даже с таким же метражом комнат(ты), в таком же месте и не смотря на то, что в хрущевке «чистый подьезд», «хорошие соседи», «красивый палисадник под окнами» и т. д. Относительно состояния: переклейку обоев вместе с генеральной уборкой в хрущевке с «родными» окнами дверями и сантехникой сложно назвать «состояние с ремонтом», я называю такое состояние квартиры «советским». Мой опыт работы в сфере торговли недвижимостью показывает , что при продаже средней квартиры с ремонтом возвращается около 50% средств вложеных в ремонт, то есть если Вы купили квартиру в «советском» состоянии скажем за 30 000 сделали ремонт за 10 000 , продать ее можно приблизительно за 35 000 (естественно без учета роста цен на саму недвижимость), в квартирах класса люкс эта схема неприемлема. Для тех, кто планирует разьезд через куплю-продажу хочу заметить, что стоимость Вашей квартиры следует выводить исходя из того за сколько ее можно продать, а не из того, сколько стоят варианты разьезда которые нравятся Вам. На практике нередки случаи, когда например квартиру можно реально продать за 40 000 но, когда начинаешь предлагать людям варианты взамен выясняется, что исходя из их пожеланий, им нужно взамен 3 больших однокомнатных по 20 000 (то есть цена их квартиры получается нереальная:60 000. Нереальная потому, что в соседнем доме такую-же квартиру можно взять за 40 000, это как на рынке, если у всех помидоры по 3, будете ли Вы покупать такие же за 5?). Путем долгих и мучительных переговоров, метров перепорченных нервов выходим на компромисс: 2 гостинки по 15 000 и комната в коммуналке за 10 000, с трудом завершаем сделку, а через полгода, проанализировав эту сделку в свете очередного повышения цен на недвижимость в Киеве, я пришел к такому выводу, что такую же трехкомнатную квартиру после повышения цен можно продать вместо 40 000 за 46 000, но гостинки вместо 15 000 стоят уже по 20 000, а комната в коммуналке вместо 10 000 уже 12 000. Приплюсовав 20000+20000+12 000 получаем 52 000 против реальной стоимости 46 000, следовательно сейчас разьезд с результатом полугодичной давности невозможен. Почему? Потому что помимо общего роста цен на недвижимость постоянно увеличивается стоимость кв. м в однокомнатных и гостинках по отношению к двух-,трех- и прочих квартирах. Если еще 2 года назад 3-комнатную можно было разменять на 2 однокомнатные(в равнозначном районе разумеется), то сейчас это невозможно. Это связано с недостатком однокомнатных квартир в коммунальном хозяйстве, разьездами и еще рядом причин. Вывод: тем владельцам квартир, которые планируют обмен лучше не откладывать, время работает не на Вас, а на владельцев однокомнатных квартир.
3. Определитесь с Вашим представителем на рынке недвижимости. На сегодняшний день наш рынок недвижимости становится все более цивилизованым, и начинает все больше походить на рынки недвижимости развитых стран. Говоря простым языком это «рынок», на который выходят «торговцы"(их называют по разному: брокеры, маклеры, агенты по недвижимости) со своим товаром(обьектами недвижимости) и клиентами. В упрощенном виде процесс продажи квартиры выглядит так: брокер, уполномоченный продавцом, выходит на «рынок» и находит там брокера, уполномоченного покупателем, и вместе они прилагают все усилия для совершения сделки. Зачем нужны брокеры? В процессе продажи квартиры возникает множество вопросов, например: по семейным обстоятельствам нужно разменять квартиру, а сделать это можно только через куплю-продажу «за одним столом"; в продаваемой квартире несовершеннолетние являются совладельцами или прописаны; нужно продать квартиру, а из-за задолжености ее нельзя приватизировать, или взять в ЖЭКе необходимые для продажи справки; совладелец квартиры находится в местах лишения свободы, а квартиру нужно срочно продать; после продажи необходимо перевести деньги за границу; где произвести безопасный расчет и проверить подлинность денег; как сразу после расчета поместить деньги в банковскую ячейку; как сэкономить при переносе телефонного номера; как разделить лицевые счета; как правильно заключить договор о намерениях с покупателем, что-бы он рассчитался вовремя.(У желающих сдать в аренду свою недвижимость возникают похожие проблемы: как подстраховаться от потери мебели и имущества, оставляемого квартирантам; заключить договор с арендаторами так, чтобы не пришлось выселять их потом с помощью милиции годами; как избежать проблем с налоговой). Мой собственный опыт показывает, что владелец квартиры, обратившийся сразу в несколько агенств недвижимости, надеясь на более быструю продажу, получает результат с точностью до наоборот: продажа затягивается в несколько раз и зачастую сопровождается многими неприятными эксцессами. Почему это происходит? При получении заявки на продажу обьекта недвижимости брокеры в течении некоторого времени начинают активно предлагать его своим клиентам и другим брокерам, но узнав, что этот обьект(квартиру,дачу,земельный участок и т. п.) предлагают все подряд, охладевают к нему и сосредотачиваются на работе со своими эксклюзивными обьектами (с владельцами которых у них подписан эксклюзивный договор), потому что продажа любого обьекта недвижимости это трата времени, денег, нервов. Исходя из вышеизложеного, можно порекомендовать владельцам недвижимости поручить продажу своей собственности одному агенству, которому Вы доверяете и заключить с его представителем эксклюзивный договор. Вы получите ряд преимуществ, например: экономия средств из-за скидки в оплате комисионных при подборе вариантов для Вашего разьезда; если вы не живете в продаваемой квартире, можете сэкономить свое время, поручив показы своего обьекта представителю агенства; через одного брокера Вы сможете контролировать все посещения своей квартиры, предотвратив ее превращение в «проходной двор».
Сергей Долюк сотрудник агенства недвижимости «Успех»
Homes For Sale — Real Estate — Free Listings
|
|
|
